La rivalutazione dei beni immobili

Il D.L. 29 novembre 2008, n. 185, all’articolo 15, commi dal 16 al 23, ha introdotto la disciplina della rivalutazione degli immobili. Detta normativa ha successivamente subito variazioni, sia per quanto attiene al suo contenuto, sia per quanto concerne la sua interpretazione. Sul piano legislativo, occorre ricordare che il decreto, convertito con la Legge 28 gennaio 2009, n. 2, ha subito ulteriori modificazioni per effetto delle disposizioni contenute nel così detto “Decreto incentivi” convertito nella Legge 9 aprile 2009, n. 33, mentre sul piano interpretativo sono due le circolari emanate dall’Agenzia delle Entrate: la circolare 13 marzo 2009, n. 8/E e la circolare 19 marzo 2009, n. 11/E. Di seguito esporremo i principali temi sui quali è intervenuto l’interprete ministeriale, ricordando tuttavia che talune interpretazioni hanno destato numerosi dubbi che ad oggi devono ancora essere risolti in modo definitivo.
 

SOGGETTI AMMESSI A FRUIRE DELLA RIVALUTAZIONE
Possono effettuare la rivalutazione i soggetti indicati nell’articolo 73, comma 1, lettere a) e b) del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 - TUIR, nonché le società in nome collettivo, in accomandita semplice ed equiparate, che non adottano i principi contabili internazionali nella redazione del bilancio. Sono, altresì, ammesse alla rivalutazione in esame le imprese individuali e le società di persone in contabilità semplificata. Per questi soggetti sarà necessaria la redazione di un apposito prospetto bollato e vidimato dal quale risultino i prezzi di costo e la rivalutazione compiuta.

In sintesi, la circolare 11/2009 fornisce un elenco dei soggetti ammessi:

• società per azioni, società in accomandita per azioni, società a responsabilità limitata residenti nel territorio dello Stato;

• società cooperative e di mutua assicurazione, residenti nel territorio dello Stato;

• società europee di cui al regolamento (CE) n. 2157/2001 e società cooperative europee di cui al regolamento (CE) n. 1435/2003, residenti nel territorio dello Stato;

• persone fisiche che svolgono attività produttiva di reddito d’impresa, per i beni relativi all’attività commerciale esercitata;

• società in nome collettivo, in accomandita semplice ed equiparate;

• aziende speciali;

• enti pubblici e privati diversi dalle società, nonché i trust, che hanno per oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciali e soggetti equiparati;

• enti pubblici e privati diversi dalle società, nonché i trust, che non hanno per oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciali, per i beni relativi all’attività commerciale esercitata;

• le società di ogni tipo e gli enti non residenti, compresi i trust, nonché le persone fisiche non residenti, che esercitano attività commerciali nel territorio dello Stato mediante stabili organizzazioni.
Oltre all’appartenenza ad una delle categorie sopra elencate, una ulteriore condizione per l’accesso alla rivalutazione è che i beni da rivalutare siano iscritti tra le immobilizzazioni sia nel bilancio relativo all’esercizio in corso al 31 dicembre 2007 che nel bilancio relativo all’esercizio successivo. Per i soggetti in contabilità semplificata, la prova della qualifica di beni immobili ammortizzabili e non ammortizzabili può essere data sulla base di situazioni di fatto, ossia di elementi desumibili dalle modalità di effettivo impiego dei beni. Ove occorra l’obbligo della tenuta del registro dei beni ammortizzabili, la rivalutazione va effettuata per i beni, acquisiti entro il 31 dicembre 2007, che risultano dal suddetto registro ovvero dal registro degli acquisti tenuto ai fini IVA, nei casi in cui questo ne faccia le veci.

Nei casi di conferimenti effettuati in neutralità fiscale nel corso del 2008, in base al principio di continuità del possesso aziendale tra conferente e conferitario, deve ritenersi che il conferitario possa rivalutare i beni oggetto di conferimento anche se gli stessi figuravano iscritti nel bilancio del conferente relativo all’esercizio in corso al 31 dicembre 2007. Alle medesime conclusioni si deve pervenire anche nell’ipotesi di operazioni di fusione o di scissione realizzate nel corso del 2008.

 

L’Agenzia delle Entrate ha illustrato l’ambito oggettivo di applicazione della rivalutazione (immobili diversi dalle aree fabbricabili e dai beni merce) specificando che le due categorie in cui vengono suddivisi gli immobili oggetto di rivalutazioni sono così composte:

- gli immobili ammortizzabili, che sono costituiti dai fabbricati strumentali per natura e per destinazione;

- gli immobili non ammortizzabili, a cui, invece, appartengono i terreni non edificabili e gli immobili patrimonio.

Per i beni detenuti in leasing viene confermato che la rivalutazione può essere eseguita dall’utilizzatore solo nel caso in cui abbia esercitato il diritto di riscatto entro l’esercizio in corso alla data del 31 dicembre 2007.

La circolare 11/2009 non chiarisce la sorte di alcune tipologie di beni che presentano caratteristiche spurie rispetto alla categoria dei fabbricati strumentali e dei terreni non edificabili, quali i cosiddetti immobili-impianti e i terreni adibiti a cave. I principali commentatori ritengono che i primi (costruzioni infisse al suolo e accatastate, ma con coefficienti di ammortamento diversi dai fabbricati) non possono essere oggetto di rivalutazione, mentre i secondi (terreni non edificabili, ma ammortizzabili come oneri pluriennali) possono accedere ai benefici fiscali della rivalutazione anche se nella categoria degli immobili ammortizzabili. Si attende, tuttavia, un chiarimento da parte dell’amministrazione finanziaria.

L’aspetto più discusso emerso dalla circolare 11/2009 è, tuttavia, quello relativo al valore del terreno sottostante l’immobile. L’Agenzia delle Entrate afferma, infatti, la necessità di scorporare il valore del terreno da quello del fabbricato “anche ai fini della rivalutazione in esame, con la conseguenza che il valore delle aree occupate dalla costruzione e quelle che ne costituiscono pertinenza va compreso nella categoria degli immobili non ammortizzabili”.

Sulle modalità operative con cui scomporre il maggior importo fra terreni e fabbricati, ad oggi non vi sono certezze e tutti i commentatori si auspicano un pronto chiarimento.

Benché numerosi commentatori ritengano che non sussista alcuna presunzione di legge in base alla quale le rivalutazioni debbano incrementare anche l’area edificata, né presunzioni che consentano di estendere l’applicazione delle percentuali forfetarie a casi diversi da quello di acquisto dell’immobile, l’interpretazione attualmente percorribile (in attesa di ulteriori chiarimenti) è la seguente:

- aree sottostanti i fabbricati strumentali contabilizzate separatamente: si deve ritenere che il contribuente possa scegliere se rivalutare sia il fabbricato, sia il terreno oppure rivalutare solo il fabbricato o solo il terreno. In ogni caso, occorrerà rivalutare anche gli altri immobili della stessa categoria omogenea;

- aree sottostanti i fabbricati strumentali contabilizzate unitamente al fabbricato: si deve ritenere obbligatorio attribuire parte della rivalutazione al terreno e determinarne l’ammontare in modo che non sia inferiore ai limiti fiscali del 20% o 30% fissati dall’articolo 36 del D.L. 4 luglio 2006, n. 223. Il criterio di riparto fra il valore del terreno e quello del fabbricato sovrastante può, dunque, essere quello forfetario (20% o 30%) oppure il ricorso ad una perizia di stima che indichi i valori (non inferiori) separati. Sul piano fiscale è ragionevole ritenere che sia possibile scegliere se affrancare il fabbricato, il terreno o entrambi.

 

La circolare 11/2009 conferma i tre metodi di rivalutazione contabile. Si precisa, tuttavia, che l’importo iscritto dopo la rivalutazione non può eccedere il valore del bene calcolato o come valore “corrente”, determinato in base alle quotazioni rilevate nei mercati regolamentati, o come valore “interno”, determinato sulla base della consistenza, della capacità produttiva e/o dell’effettiva possibilità economica di utilizzazione del bene nell’impresa in funzionamento. L’uno o l’altro criterio di valutazione deve essere unico per tutta la categoria, con possibilità di fermarsi a un livello intermedio tra il costo storico e il valore massimo (per esempio all’80%): in ogni modo, con metodo uniforme per l’intero gruppo. Il metodo di contabilizzazione può, invece, essere differente all’interno della medesima categoria.

La circolare sottolinea, infine, che l’adeguamento perde effetto per gli immobili ceduti prima del 1 gennaio 2014, con attribuzione di un credito di imposta pari all’imposta sostitutiva versata; non comporta la decadenza del beneficio il trasferimento del bene a seguito di conferimento di azienda. La decadenza del beneficio si realizza, invece, qualora non tutti i beni appartenenti alla medesima categoria omogenea siano stati rivalutati. Il contribuente potrà, tuttavia, impedire la caducazione degli effetti della rivalutazione sui beni rimanenti qualora, anche in sede di accertamento, provveda al versamento dell’imposta sostitutiva non versata con riferimento al bene illegittimamente escluso, maggiorata di sanzioni ed interessi previsti per legge. Resta inteso che l’assolvimento di tale onere non comporta anche il riconoscimento del maggior valore relativo ai beni esclusi dalla rivalutazione.

Una ulteriore importante novità che rende certamente più conveniente la rivalutazione è la riduzione delle aliquote di affrancamento fiscale passate dal 7% al 3% per gli immobili ammortizzabili e dal 4% al 1,5% per quelli non ammortizzabili. Stante la permanenza del periodo di differimento degli effetti fiscali (a partire dal quinto esercizio successivo a quello di pagamento dell’imposta sostitutiva, prorogato al sesto in caso di cessione o di altra forma di estrazione del bene dall’attività aziendale), in base agli attuali coefficienti di ammortamento e aliquote fiscali, il ritorno dell’investimento in termini finanziari avviene in circa 4 anni dall’inizio dell’efficacia fiscale (9 anni dal pagamento). È stato precisato che il differimento degli effetti fiscali vale anche ai fini Irap.

 

Il maggior valore attribuito ai beni in sede di rivalutazione può essere fiscalmente riconosciuto, in termini di quote di ammortamento deducibili, a decorrere dal quinto esercizio successivo a quello con riferimento al quale la rivalutazione è stata eseguita. Tale effetto ha rilevanza anche per tutti gli ambiti fiscali legati al valore delle immobilizzazioni quali il plafond per il calcolo delle spese di manutenzione e i calcoli relativi alla disciplina delle società non operative. L’incremento del patrimonio netto che si determina per effetto della rivalutazione effettuata nel 2008 ha effetto, invece, a partire dalla data di approvazione del bilancio in cui la rivalutazione è stata eseguita. In particolare, la circolare 11/2009 spiega che tale aumento è rilevante ai fini della determinazione dell’ammontare delle perdite fiscali riportabili nelle operazioni di fusione (articolo 172, comma 7, del TUIR) e di scissione (articolo 173, comma 10, del TUIR).

Un ulteriore differimento degli effetti è, invece, previsto per la rilevanza della rivalutazione ai fini della determinazione delle plusvalenze o delle minusvalenze relative ai beni rivalutati. In particolare, nel caso di cessione a titolo oneroso, di assegnazione ai soci, di destinazione a finalità estranee all’esercizio dell’impresa ovvero al consumo personale o familiare dell’imprenditore dei beni rivalutati in data anteriore a quella di inizio del sesto esercizio successivo a quello nel cui bilancio la rivalutazione è stata eseguita, ai fini della determinazione della plusvalenza o minusvalenza si ha riguardo al costo del bene prima della rivalutazione. Decorso tale termine, quindi, il costo fiscalmente riconosciuto dei beni rivalutati (rispetto al quale determinare l’eventuale plusvalenza o minusvalenza da realizzo) terrà conto del maggior valore attribuito in sede di rivalutazione. Il realizzo del bene rivalutato nel corso del periodo di “sospensione” comporta il venir meno degli effetti fiscali della rivalutazione, con la conseguenza che, da una parte, le plusvalenze e le minusvalenze dei beni saranno determinate senza tener conto del maggior valore iscritto in sede di rivalutazione, dall’altra, sarà riconosciuto in capo al cedente un credito d’imposta pari all’ammontare dell’imposta sostitutiva riferibile alla rivalutazione dei beni ceduti.

 

La circolare 11/2009, di fatto, conferma quanto già era noto in termini di modalità di pagamento, confermando la possibilità di pagare in una unica soluzione o in tre rate annuali maggiorate di interessi. Importanti precisazioni sono state, invece, fatte in merito alle eventuali omissioni di pagamento. Si afferma, infatti, che l’esercizio dell’opzione per la rivalutazione dei beni d’impresa deve ritenersi perfezionato con l’indicazione in dichiarazione dei redditi dei maggiori valori rivalutati e della relativa imposta sostitutiva. Pertanto, l’omesso, l’insufficiente e/o il tardivo versamento della relativa imposta sostitutiva non rileva ai fini del perfezionamento della rivalutazione. In tal caso, l’imposta sostitutiva non versata è iscritta a ruolo ai sensi degli articoli 10 e seguenti del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 602, fermo restando la possibilità per il contribuente di avvalersi delle disposizioni contenute nell’articolo 13 del D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 472 (il così detto “ravvedimento operoso”).

 

La circolare 11/2009 chiarisce la sorte della riserva di rivalutazione nel caso in cui la società adotti l’adeguamento solo contabile, senza cioè riconoscimento fiscale dei maggiori valori. L’Agenzia delle Entrate ha precisato che, in questa ipotesi, non si verifica alcuna sospensione di imposta. La riserva (che dovrà essere ridotta delle imposte differite gravanti sui plusvalori fiscalmente non riconosciuti), cioè, si considererà formata da utili, con tassazione ordinaria (società di capitali) in capo ai soci, come dividendo all’atto della distribuzione. Nel caso di rivalutazione solo civilistica operata da società di persone, invece, la distribuzione della riserva (ma il caso non è trattato dalla circolare) non dovrebbe generare alcuna imposizione sui soci, salva la riduzione del costo fiscale della partecipazione. Sempre per i soggetti Irpef, la circolare precisa che si possono avvalere dell’opportunità anche le imprese in contabilità semplificata, ma solo se applicano l’imposta sostitutiva. Una rivalutazione solo contabile, infatti, non pare avere significato per chi non redige il bilancio. Viene confermato, invece, che il saldo attivo di rivalutazione costituisce una riserva in sospensione di imposta, ai fini fiscali, nell’ipotesi in cui il contribuente abbia optato per dare rilievo anche ai fini fiscali alla rivalutazione, mediante il pagamento dell’imposta sostitutiva.

 

Come nelle precedenti espressioni dell’Agenzia dell’Entrate, la circolare 11/2009 lascia aperte alcune questioni fondamentali. L’interprete ministeriale ribadisce, infatti, che, in caso di distribuzione della riserva affrancata, le società in contabilità semplificata non hanno alcun onere mentre per i soggetti in contabilità ordinaria si tratta di una “riserva di utili” e come tale deve essere utilizzata in sede di distribuzione. Ciò comporta che:

• per Srl non trasparenti e per Spa, la riserva deve essere certamente tassata come distribuzione di dividendi (imposta sostitutiva del 12,5% per i soci “non qualificati” e imponibile al 49,72% per i soci “qualificati”);

• per Srl trasparenti, società di persone e ditte individuali, la riserva non dovrebbe costituire componente positivo di reddito in capo al percipiente (è il regime “ordinariamente” previsto per la distribuzione delle riserve di utili per tali soggetti).

Per quanto riguarda la contabilizzazione dell’imposta di affrancamento e dell’imposta sostitutiva sulla rivalutazione, queste devono essere imputate a riduzione del saldo attivo e sono entrambe indeducibili. L’affrancamento del saldo attivo di rivalutazione decorre dall’esercizio 2009, anno in cui è esercitata l’opzione in Unico.

Viene confermata pure la priorità (ex articolo 47, comma 1, del TUIR) circa la distribuibilità delle riserve, in considerazione del fatto che, una volta affrancata, la riserva è considerata a tutti gli effetti riserva di “utili”; diversamente, in assenza di affrancamento, tale presunzione non vale per le riserve in sospensione d’imposta.